2020年初开始，疫情肆虐席卷全球，在困难时期很多朋友不得不被迫回国，并出售他们在澳洲的房产，计划往往赶不上变化。
我们最近一年来被问到最多的问题是：“卖房以后的我的税务应该如何计算？”“卖房后我需要交CGT吗？”“我有资格获得50%的折扣吗？”“我可以获得主要居所豁免吗？”
所以秉着对我们客户负责的初心，我们将会用三期和大家普及，分别作为澳洲本地税务居民，海外税务居民，以及澳洲永居/公民出境超过183天再回澳后出售澳洲房产等一系列有关CGT的税务问题。
本篇我们先从出售房产年为澳洲境内税务居民(PR/Citizen)讲起
什么是资产增值税(capital gains tax)
资产增值税是指卖掉资产的时候，实际卖出价和当初买入价之间的差额，也就是增值赚取的部分要缴纳的税项。房产是资产的一类，其他类型的资产还包括股票、证券、黄金、收藏品等等。
卖掉资产所赚取的部分会加入到您当年的应交税收入中，在做个人税收申报时，按个人税率来缴税。然而，资产增值税是有减免方法的，最简单的方法就是持有资产一年以上再变现。就是说如果卖房变现和当初买房之间已经超过了 1 年，那么赚取的部分可以打一个 50%的折扣。这个只适用于澳洲永居或澳洲公民，持有临时签证的人群则不适用。
情景再现（一）王先生是澳洲公民，2020年9月在墨尔本南岸购入一套价值70万澳币的公 寓作为 Airbnb 投资用途。2021年10月以75万澳币的价格售出，赚了5万澳币。这 5 万 会计入王先生的应税收入按照个人税率进行纳税。因为王先生这套南岸公寓持有超过一年(一年一个月)，那么赚取的部分可以打一个 50%的折扣，所以只有2.5万澳币需要计入王先生的应税收入中进行纳税。当然，还有更好的情况，一分钱都不用交税。那么今天的重点来了: 澳洲税局规定，自住房卖的时候不需要交资产增值税，只有投资房需要交税。
也就是说，如果这个房子满足了自住房的条件，就算赚了上百万，也一分钱税都不需要交。
住宅判断为主要居所的因素包括：
您和您的家人居住其中;
您的个人物品存放在其中;
此处是您的邮件送达的地址;
此处是您选举名册上的地址;
在这个地址有您名下的电话，水电费单
您的驾照，银行等注册地址在这里
如果您自己的住宅满足了以上几点，那卖出这个房产的时候不需要交资产增值税。这里需 要注意的是，虽然一个人同一段时间内只能有一个自住房，怎样在多套房产中选择一套作 为自住房出售，就看您做怎么的规划和选择了。
情景再现（二） Vincent和Vivian同是澳洲PR, 2016年新婚后在墨尔本市区花了 60万买了一间公寓自住。在2021年他们把自住房卖了，升级买了一个更大的House。他们卖了100万，有40万的增值，但由于是他们的自住房，所以增值的40万不用纳税。Q："那么出售自己曾经居住(不是现在居住)过的主要居所是可以免征 CGT 吗?"
A： 想必大家已有所耳闻有关 6 年宽限期的说法，也就是曾经的自住房，其后虽然不再自住 了，但仍然可以在出售时视同为自住房，从而免征资本利得税(CGT)。
注意:"6 年法则"适用人群是澳洲 Citizen 或 PR，并且出售房产年符合澳洲税务居民为前提条件。
情景再现（三） Lisa2010年买了一个房子，但是他一直没有搬进去住，房子一直交给中介出租。2015年 Lisa将房子卖了，因为他有没有别的自住房，他想把这套房子做自住房申报免交 CGT。但是税局拒绝了，因为他从来没有搬进去住过，所以不能算作自住房。通常，一旦您不再居住在该住宅，该住宅「实际」上虽然不再是您的主要居所，但是，您 仍可以在『形式』上视同该住宅为您的主要居所。
可以在「形式」上视同为自住房的一般条件是:
如果该住宅用于产生收入(例如，将其出租)，则可以选择在您停止居住后长达六 年的时间将其视为主要居所，从而达到免征 CGT
如果不用于产生收入(例如，您将其完全空置、或将其用作度假屋)，则可以无限 期地将其视为您的主要住所
情景再现（四）Richard 和 Monica都是澳洲PR，2014年在Box Hill区买了一个House自住，一年后R 和 M 搬出来并把房子出租出去，但是依旧将这套房子作为自住房申报，2020年(5年后)R 和 M 将 Box Hill的房子卖出。因为使用了6年法则，他们成功免除了CGT。 出租期间房子所产生的费用是可以用来作为负扣税的，这个和投资房是一样的。并且这样 做并不影响卖的时候将其作为自住房来免交 CGT。
情景再现（五）Rachel和Ross在2010年在Kew买了一套房子自住，在2012年因为孩子上学的原因，他们在Hawthorn租了一套房子住，把Kew的房子出租。在出租Kew房子期间，每年都当成投资房来报税，将房租作为收入的一部分申报，把贷款利息，市政费，维护费等费用作为负扣税。他们在2017年(搬出那天起的6年内)把Kew的房子卖了，在Hawthorn买房。报税时，Rachel 和 Ross选择将Kew的房子作为他们从2016年到2017年自住房，因此不需要交CGT。 如果搬出来以后超过 6 年才卖房，超过部分就需要交 CGT。值得注意的一点是，任何时 候，每个家庭最多只能申报一个自住房的 CGT 豁免。
情景再现（六）Phoebe 和 Mike2000年买了自住房A，住了3年后，在2003年买了另外一个自住房B，并将A房出租。4年以后，他们将A房卖掉。在2007财年申报税务时，他们有两个选择：
选择1： 若A房的增值比B高，他们可以再2000-2007年见选择A作为他们的自住房以免交CGT。但是以后卖B房时就不能将2003-2007年间申报B房自住了（同一时间段只能有一处自住房），必须交CGT。当然，2007年后还是可以申报B作为自住房的。
选择2： 如果A增值没有B高，可以只申报2000-2003年A房为他们的自住房申请免交CGT，将2003-2007年这段时间申报B为自己的自住房。**请特别注意📢：居住在海外的澳洲人士（常居海外、且主要居所在海外，仅仅回澳暂住的澳洲人），如果在2020年7月1日之后出售其澳洲主要居所，将不再有资格申请资产增值税主要住宅（或部分）的豁免（CGT main residence exemption/Partial exemption）
资讯来源：Australian Taxation Office
资本增值的计算在税法当中是非常复杂的一块，而且就房产投资而言除了以上提到的几种情况外，个别案例要根据个人的不同情况进行分析和计算, 我们强烈建议，如果您的自主房产面临上述情况，最好和您的专业税务会计安排一对一咨询，这样才能为您量身定夺最适合您的税务最优建议。
免责声明：本文所含的所有信息只是对相关问题的一般性指导。基于所涉及的具体事实，相关法律的适用和影响会有很大的不同。因此，本文所含信息不能用于替代专业会计、税务、法律或其他专业咨询者提供的咨询意见。在做出决定或采取行动前，您应咨询专业服务人士。
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