澳大利亚凭借其丰富的自然资源，优越的地理位置以及成熟投资政策一直为海外投资者所青睐。然而，即使投资者身处海外，其通过在澳大利亚境内投资产品所获收入以及相应支出，仍然需要在每个财政年度申报给当地税务局 (ATO)。根据不同类别的投资项目，海外人士的澳大利亚报税义务也不尽相同。这篇文章将为大家讲讲澳洲房产投资的税务规划。
我们先来了解一下澳洲关于房产的两大税务种类：
联邦政府税务
Annual Tax Return - 年度个人收入所得税
CGT Year of the Sale - 出售时的资产增值税
州政府税务
Stamp Duty and Surcharge 印花税 - VIC
Land Tax and Surcharge 地税 - VIC
Absentee owner surcharge 空置税
Vacant residential land tax 特殊空置税
本期文章将用于讨论持有房产所涉及的联邦政府税务 - 年度个人收入所得税。
年度个人所得税
澳洲法律规定，凡是澳洲税法上所规定的税务居民，不论其收入源自澳洲境内或境外，均需向澳洲国税局申报。而对于非税务居民，无论人在澳洲境内还是境外，只要有来自澳洲的收入，也必须要申报。
那么如何定义税务居民呢？澳洲税法所定义的税务居民与其公民身份、国籍等没有关系。只要符合以下三个条件的其中一条，就符合税法所定义的税务居民：
纳税人在澳洲境内定居
一个纳税年度(每年7月1日至次年6月30日) 中在澳洲居留183天以上
参与澳洲的Superannuation(养老金)
不过，澳洲国税局在评估上述1和2两条时，也同时考虑其他因素包括个人主要事业所在地，是否有澳洲长久居住的意图等。
税务居民与非税务居民的区别
税务居民：
需缴纳来源于澳洲境内外的收入;
有免征税额 ($18,200);
税率低。
非税务居民：
只需缴纳在澳洲境内的收入;
没有免征额;
税率高
个人所得税中的投资房年度报税一般为租金收入减去相关支出，其中相关支出可为：
Interest : Australia / Oversea 贷款利息
Insurance 房产保险
Land Tax 地税
Real estate agent management fee 房屋中介代管费
Depreciation Schedule 折旧
Travel related to property inspection 差旅
Others: management fees, repair & maintains, rates, utilities, etc. 维护费用，市政费用等
这就是我们经常听到的负扣税(Negative Gearing)：
如果维持投资物业的支出（现金和非现金）超过了你的投资收益（房租等），所带来的负的应税收入，也就是投资房的亏损部分，被称为负扣税。
负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage），资本利得（CapitalGain）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。
举例说明：
A 的投资房在2017财年有如下相关项目：
租金收益: $25,000
贷款利息: $15,000
房屋维护: $1,000
中介费用: $1,000
房屋折旧: $12,000 (非现金)
家电折旧: $4,000 (非现金)
A的投资房产2017财年收益
=$25k-$15k-$1k-$1k=$8k-$12k-$4k=-$8k
*A的投资房产2017财年的亏损可以用来抵扣他在澳洲的其它收入：薪水、银行利息、股票分红等。
由此可见，负扣税在投资人税务申报时扮演着重要角色，请咨询专业税务代理完成税务规划及税务申报。
免责声明：本文所含的所有信息只是对相关问题的一般性指导。基于所涉及的具体事实，相关法律的适用和影响会有很大的不同。因此，本文所含信息不能用于替代专业会计、税务、法律或其他专业咨询者提供的咨询意见。在做出决定或采取行动前，您应咨询专业服务人士。
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